Меню
календарь садовода
sotki.ru / Советы юриста / Квартира меняет собственника

Квартира меняет собственника

Кристина ФЛЕЕР, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юрасов, Ларин и партнеры»
Поделиться
Распечатать
Бабушка собирается оставить внучке недвижимость (квартиру). Обсуждаются варианты завещания и договора купли-продажи. Какие плюсы и минусы каждого варианта?
Для начала, поскольку в вопросе не содержится информации касательно оформления права собственности, постановки ее на учет, будем исходить из того, что право собственности на объект недвижимости зарегистрировано надлежащим образом после 1998 года.
Любая сделка имеет свои плюсы и минусы в зависимости от конкретной ситуации.

Важно

Определимся с понятием «близкие родственники». Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.

Договор купли-продажи
 
Рассмотрим вариант с оформлением перехода права собственности на объект недвижимости от бабушки к внучке посредством оформления договора купли-продажи. Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
Договор составляется в простой письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. К договору применительно к данной ситуации сразу можно составить акт приема-передачи квартиры и указать, что стороны договорились о том, что после государственной регистрации договора и перехода права собственности у продавца право залога на указанную квартиру не возникает. Это необходимо для того, чтобы избежать после регистрации перехода права собственности дальнейших действий по снятию залога. По сути право залога страхует продавца в случае уклонения покупателя от передачи оплаты за квартиру.
 
На настоящий момент большинство лиц проводит сделки через депозитарную ячейку с составлением договора соответствующим образом, что исключает необходимость в условии о залоге.
 
С указанным договором в количестве 3 штук (по одному для покупателей и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему региону) необходимо обратиться в многофункциональный центр (в некоторых регионах еще осталась возможность обратиться непосредственно в Росреестр и Кадастровую палату), где право собственности покупателя будет зарегистрировано. За регистрацию перехода права собственности оплачивается государственная пошлина покупателем.
 
И вроде все просто и такой вариант достаточно удобен, но в нем присутствует один очень негативный момент, которого можно избежать, ведь сделка оформляется между близкими родственниками.
 
Если бабушка продает внучке недвижимость, которая была в ее собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются. Поэтому налог платить не нужно. Кроме того, вам также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию. Если же бабушка владела недвижимостью меньше трех лет, ей необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию, при этом она будет иметь право на имущественный налоговый вычет.
Если у покупателя квартиры есть супруг, то квартира поступает в совместную собственность супругов.
При этом следует понимать, что подобные сделки между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производится. Однако стоимость приобретаемого имущества обязательно должна указываться.
 
В целях уменьшения налогооблагаемой базы или для того, чтобы вообще не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемой недвижимости. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку. И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
 
Имейте в виду: если у внучки – покупателя квартиры, есть супруг, то квартира поступает в совместную собственность супругов. Таким образом, оформив квартиру от бабушки фиктивно, не платив за нее ничего, фактически внучка при разводе вынуждена будет поделить ее пополам между нею и супругом.
Помимо прочего при продаже недвижимости, если это, скажем, квартира, родственнику, родственник, продавший ее, сможет и дальше проживать в квартире, однако в случае ее перепродажи новый собственник с легкостью сможет выписать (правда, через суд, но все же) лицо, ранее проживающее в квартире.
 
Выбирая подобный вариант передачи собственности при сделках между близкими родственниками, стоит учесть возможные пути развития событий. И если вы не уверены в благоприятном исходе, то лучше с таким вариантом не связываться.
 
Передача недвижимости посредством завещания
 
Согласно ст. 1118 ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Должно быть составлено оно лично, совершение через представителя не допускается.
 
В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Является оно односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.
 
Выгодность завещания можно рассмотреть с двух сторон. Касательно выгодности завещателю в случае отдачи предпочтения оформлению именно по завещанию при передаче недвижимости, то он может быть уверенным, что не лишится недвижимости при жизни, сможет пользоваться, владеть, а при желании и распоряжаться ею дальше. Завещание в любой момент он может отменить, если сочтет необходимым.
 
Касательно выгодности наследника. Ему данный вид перехода прав не очень выгоден: во-первых, получить право на данное имущество он сможет лишь после смерти завещателя через полгода, если он вовремя вступил в наследство; во-вторых, независимо от волеизъявления завещателя согласно ст. 1149 ГК РФ есть определенная группа граждан, которые согласно закону имеют право на обязательную долю в оставленном имуществе (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю – из той части имущества, которая завещана.
 
В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
 
Также минусом завещания является тот факт, что признание его недействительным происходит чаще, чем, например, дарение. Обиженные родственники могут создать немало проблем, обратившись в суд с указанным требованием.
 
Таким образом, каждая сделка имеет как плюсы, так и минусы, все зависит от того, какие цели лица желают достичь.
 
Распечатать
ТЕМЫ ПУБЛИКАЦИИ

календарь садовода