Как оформить дом и землю в собственность

дом заброшен: советы юриста

В редакцию поступило тревожное письмо. Елена Волобуева рассказывает о непростой ситуации, которая сложилась в ее семье. Как оформить дом и землю в собственность? За консультацией мы обратились к юристу.

«СНТ нашей многодетной семье выделило землю из числа отказных и заброшенных в 2016 году участков. Мы ее расчистили и начали благоустраивать. На второй год объявилась хозяйка одного из участков (она не обрабатывала землю, не платила взносы 8 лет).

Решением общего собрания ее вывели из состава товарищества. Через суд доказали, что по закону, если земля не обрабатывается 3 года, то СНТ может лишить ее участка. Но хозяйка написала жалобу в Росреестр, его представители замерили наш участок, выписали нам штраф на 5 тыс. рублей и обязали оформить участок.

Мы сделали межевание, получили кадастровый номер и пошли в ПИЗО. Но оформить дом (из будки, которую выкупили у старых хозяев, мы построили баньку: детей надо где-то мыть и хоть какая-то крыша над головой) так и не смогли. В суде нам в этом отказали, так как не оформлена земля. В кадастровом плане значится, что это земли сельхозназначения, поэтому нам предложили для начала перевести землю в ИЖС, а то, что в СНТ прописан разрешенный вид использования – садоводство, игнорируют. Помогите, что нам делать?»

Участки и баня, а кто хозяин?

Из вопроса не совсем понятно, сколько земельных участков предоставлено заявительнице. Если речь идет о нескольких земельных участках, что косвенно подтверждается в тексте, то необходимо понять состояние земельных участков, на которых возведена баня. Кроме того, неясно время, в котором проходили описываемые события – до или после 2019 года. От этого зависит конкретное разрешение дела, ведь в 2019 году появился новый закон о садоводстве, который и будет применяться в данном случае. Конкретные обстоятельства дела неизвестны, поэтому консультация дается в ограниченном формате. Для более подробного ответа требуется предоставить пакет документов.
На вопрос о возможности строительства дома на земле сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» ответ утвердительный.
Обратимся к Федеральному закону от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Пункт 1 статьи 3 данного закона дает четкую дефиницию «садового земельного участка»: садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Оформление дома на себя

Отталкиваться нужно от информации о собственнике оставшихся земельных участков. Существует два варианта: первый – он неизвестен или его нет вовсе (что весьма вероятно), второй – собственник известен.
Если перед нами вариант, когда собственник неизвестен или его нет, необходимо обратиться к председателю СНТ и запросить у него необходимые документы для установления возможного собственника земли. Если таких документов у председателя СНТ нет, то обращаться нужно в орган местного самоуправления и задать тот же вопрос: кто является собственником земли? Если собственник не найден, можно приступать к процессу оформления земли на себя (этот процесс может занять 1,5 года). Начинать надо с обращения в орган местного самоуправления, где запросить постановку данной недвижимости на учет как «бесхозной».
В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.
Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год: за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.
Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, то за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях – органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.
После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион.  Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.
У членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования, есть право приобрести недвижимый участок без участия в торгах.
Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу.
После данной процедуры и выкупа недвижимости на торгах или без них вы получаете право собственности на землю и  дом (строение), находящееся на нем.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в статье 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать.

Добросовестно, открыто, непрерывно

Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости. При этом должны быть соблюдены важные обстоятельства – владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным.
Добросовестное владение подразумевает, к примеру, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплату коммунальных услуг. Открытое владение означает, что новый хозяин не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. Под непрерывным владением надо понимать, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет, проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении всего этого времени. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ.
Если собственник известен или стал известным по результатам действий из варианта, рассмотренного выше, то передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи или дарению. Вас это может не устроить, поэтому можно применить нормы гражданского законодательства: статьи 284–286 ГК РФ. Так, статья 284 указывает, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Для этого нужно получить доказательства неиспользования участка по целевому назначению (свидетельские показания, уплата взносов в СНТ, уплата налогов и коммунальных услуг, состояние участка на момент подачи заявления).
Заявление подается в Росреестр как в службу, занимающуюся земельным надзором. Изъятие судебного участка при этом проводится в судебном порядке. Если участок был изъят (суд принял решение об изъятии), то он передается в муниципальное управление, после чего проводятся торги и вы можете выкупить участок.

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доценту Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Понравилась статья? Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы быть в курсе самых интересных материалов.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Share on telegram
Telegram

Введите текст заголовка

Для чего это нужно?

Авторизовавшись, вы сможете публиковать собственные посты, оставлять комментарии, добавлять в Избранное, участвовать в рейтингах наших авторов и многое другое.

 

* Авторизуясь с помощью социальных сетей Вы подтверждаете согласие с Пользовательским соглашением

Задать вопрос Андрею Туманову