Для тех, кто любит землю
Существуют товарищества, в которых дачникам приходится пересекать территорию, принадлежащую соседним садовым или дачным объединениям. Хорошо, если последние не возражают против этого, но все чаще на въезде можно обнаружить шлагбаумы. Иногда проезд перекрывается и вовсе без всяких условий, просто «из принципа».
В случае, когда использование соседнего участка необходимо для прохода или проезда к своему земельному наделу, устанавливается ограниченное вещное право на земельный участок – сервитут. Для этого нужно обратиться к собственнику соседнего земельного участка с предложением о заключении соглашения о сервитуте.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).
Если собственник соседнего земельного участка не против установления сервитута, между сторонами заключается соглашение, которое подлежит обязательной государственной регистрации.
В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Обращение в суд с иском об установлении сервитута
Если вопрос об установлении сервитута решают между собой два садоводческих товарищества – два юридических лица, то исковое заявление подается в арбитражный суд. В том случае если хотя бы одной стороной спора будет гражданин – физическое лицо, то дело будет рассмотрено судом общей юрисдикции по месту нахождения ответчика или земельного участка.
Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, в порядке досудебной подготовки к делу необходимо направить в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением соглашение об установлении сервитута и дождаться ответа. Если ответа не последует, нужно дождаться истечения срока, указанного для подписания данного соглашения.
Произвести данную процедуру необходимо, так как для установления сервитута в судебном порядке необходимо наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте. Наличие данного спора подтвердит то, что ответчик отказался добровольно подписать соглашение об установлении сервитута.
Что нужно доказать в суде при рассмотрении дела
Суд, рассматривая дело по исковому заявлению садоводческого или дачного объединения об установлении сервитута, в ходе рассмотрения такого спора должен выявить, возможно ли удовлетворить потребности истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Иными словами, суд выясняет, существует ли иной способ прохода или проезда к участку истца.
В соответствии с процессуальным законодательством каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из этого правила бремя доказывания того обстоятельства, что доступ к принадлежащему истцу земельному участку не может быть осуществлен иначе как путем прохода и проезда по территории ответчика, лежит на истце.
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права – единственный способ обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. К доказыванию необходимости установления сервитута следует отнестись очень ответственно.
Наименее обременительным сервитут должен быть для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд исходит из разумного баланса интересов сторон спора (истца и ответчика). Это ограниченное вещное право должно обеспечивать только необходимые нужды истца, не создавая существенных неудобств для собственника земельного участка.
Плата за сервитут
Согласно пункту 5 статьи 74 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, в случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд определяет размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут оказывают влияние также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право прохода или проезда, в зависимости от обстоятельств дела, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и др.
